如何同时管理1000个精装修项目
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如何有效管理精装修项目?
如何控制成本?
如何确何质量?
如何提升项目管理效率?
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对于大部分房企来说,这么多年只是懂毛坯房的交付管理,对于精装修,尤其是大批量的精装修,甚至从来没接触过,而且由于限价等原因,各地维权比较多,前一段的成都事件大家应该也看到了,业主都是因为对精装修的质量和标准不满意造成的。
精装修是个技术活,需要不断的研究和改进,户型的标准化,管理方法的提高,施工工艺的与时俱进,推荐开发商的朋友好好阅读这篇文章,甚至要分享到工程部的同事,为我们业主造更多靠谱的成品房。
深圳中天精装股份有限公司总经理张安
以下内容根据6月13日在深圳举办的2018中国建筑装饰产业发展论坛现场录音整理而成。
张安:
今天下午其他两位嘉宾的演讲非常有意思,这是我第一次听宋老师的演讲,在此之前我也仅在一次会议上和岑主任见过面。虽然我们之前并没有沟通过主题,但是现在看来我们的想法高度接近、非常一致。
我今天的演讲主题是《如何同时管理1000个项目?》
接下来谈下我的三个问题,一个是工业化的迷思,一个是生产效率的问题,最后是信息化的痛苦。
第一个是工业化。
我本人也算是深圳市某一个住宅产业化委员会的委员,但是对我们国家的PC政策非常不满意。我本人是学建筑结构出身的,在这个行业里面马上就呆满26年时间了,应该有点资格来发声。我想表达的是,我们是不是可以用传统的方法,将一个结构工程做到能够过得去的程度。我的答案是“是”。
我也想问,在全国范围之内,纯粹用PC做的产品,质量到底是好还是不好?我的答案是“并不好”。
我在某个城市,这个城市据说有些公司做PC做得很好,遗憾的是我们曾经遇到一个项目是全PC的。当做到二分之一的时候我偶然经过,看结构的时候大吃一惊,赶紧给客户的集团领导打电话,强烈建议将这个工程停下来,上面的结构换成现浇钢筋混凝土。结果对方没有理会,一个小公司说话有什么用?到封顶的时候我再给对方领导打电话,我说:这个工程应该砸掉,太危险了,将来可能有很大的结构隐患。当然也没有砸掉,后来看到开间尺寸误差非常大,有一些构件纯粹以悬挂的方式拼接在现场,用脚一蹬就晃悠。假如说来一场地震,怎么保证安全?当然有人说你太偏激了,只要经过时间的积累,PC这个结构质量会越来越好的,真的是那么简单吗?
我刚才用了那么长时间讲从流水线到精益生产需要漫长的过程。秦朝的时候就已经有初步的零部件概念,20世纪初才出现了零部件的完整概念,一部汽车可以拆分成80几个零部件。又过了七八十年才有了精益生产,一条流水线可以生产不同的汽车。可是这些管理技术,这些制造技术,在我们行业以前几乎是闻所未闻,怎么可能将一个产品突然像搭积木一样搭起来呢?
我是做装饰的,但是我对这个话题非常感兴趣。十多年前就去日本考察学习。有一次我很严肃地问日本人一个问题,请问你们一个由PC构件装配而来的房屋工程,你们的厂房面积需要多大?结果他们的回答让我感到很吃惊,说建造10万平方米的建筑,他们需要3万平方米的厂房。中国每年完成的房地产项目数目非常巨大,我们哪有那么多厂房?哪有那么多的大型运输设备?哪有那么多的大型吊装设备?那么多的产业工人?我们很难相信,用一个人人都不熟悉的方式来生产会有很好的经济效益。我认为这不仅不安全不经济,我甚至认为也是不环保的。
岑主任刚才的很多观点我是赞同的,深圳市政府、行业主管部门、整个建筑行业,在全国走出了另外一条路,我个人尽管是做装修的,但是出于对这个行业的热爱和关注,我觉得深圳市有一个做得很好的事情,就是铝模的推广应用,当然推广的前提是完成了户型的基本标准化。这个工作我们要继续加强,把户型标准化做好了以后,我们就用铝模来生产,现在的精度已经令人高兴,在相当多的做铝模的项目上,结构精度做到8毫米以内,做装修已经够了。
另有一个重要的问题是现有的隔墙体系还是有问题,至今没有掌握好的方法。万科等公司在不断尝试,我个人是比较反对大块板墙体的,因为我们做了全国那么多的项目,发现板墙的缝隙开裂到现在基本上无解。我早年负责的一个工程是得了奖的,结果交付以后板墙裂缝层出不穷,基本上没有办法维修。另外的解决方法,比如说用轻钢龙骨石膏板墙,是可行的方案,遗憾的是老百姓不太接受。目前比较靠谱的方式还是在结构精度较好的情况下,用高精砌块,只要结构精度足够就可以做到免抹灰,这对于装修是非常好的消息,产生裂缝的风险少了很多很多。
轻质隔墙的不少项目里面,常年的裂缝保持在15到20条,而且总也修不好。但是假设用铝模,再加上高精度砌块,再加上粉刷石膏,裂缝会比以前少很多。这是一个很经济的也是大部分施工单位都能胜任的模式,为什么不用?脚踏实地是整个深圳城市的特征,好的模式应该坚持。
至于装修,我个人也建议不要片面的追求所谓干法施工,干法施工当然非常好,但是这里面有太多的问题还没有解决。比如说宋老师今天讲的模数化的问题,一个项目如果没有模数化,那么想做干法施工的话,里面就有大量的定制问题,会大量增加成本。现在有些东西干法已经做得到了,比如说干法地暖,但是干法地砖呢?必要性就不见得那么高,还不如追求结构的精度,将楼板做得足够的平整,直接将地砖薄贴在地面上。目前如果将结构精度控制得比较好,就完全不用那么多的水泥砂浆。
第二个我讲的是生产效率的问题。
宋主任讲1.0、1.5时代,我想说的是0.5时代。即便在这个时代,我们的效率被浪费了多少?下图有一个公式,25000是我们公司每年交付的套数,80是每套房子里面泥水工程的最大量,也就是不超过80平方米,20是一对夫妻一天可以完成的泥水工程量,是目前不做任何技术改进的情况下可以完成的数据,没有问题。365是假定工人连续干活,没有间断。在这样的条件下,请问我们公司需要多少对泥水工夫妻?274对就够了,这是很令人吃惊的一件事情。
也就是说假定我们合理地组织,让工人连续有活干,居然只要274对夫妻就能够完成2.5万套房子的泥水施工,你说你还担心工人不够吗?是工人多了吧?肯定有人不服气,说我讲得太极端,365天每天都干活,难道工人不需要休息吗?那么让工人休息三分之一的时间,我们可以把工人效率提高,提高多少?提高三分之一是分分钟的事情。可能又有人不服气,你怎么知道这样能提高?我们又再一次借鉴一下制造业,大家都知道泰勒,他同情工人,说你们整天那么累,拿的钱又那么少,我们通过管理上的改进,动作上的优化,就可以把产能提高5倍。1900年左右,泰勒就在博览会上做了展示,说工人采用这样的方法来切割某个产品,就可以将产能提高5倍。人们都觉得很惊讶,正是在他的启发下才有了各种工业化的改进。我们的问题是,无论是甲方、设计师、施工单位,还是工人自己,有没有想过将自己的效率提高五倍呢?这个五倍是一个遥不可及的概念吗?真不见得!大家读过德鲁克的书,他说从1900年到他写书的1999年接近一百年的时间范围内,制造业最伟大的地方就是将一线工人劳动力提高了50倍。我们仅提高三分之一,难道很难吗?我想应该不难。
我想说的是,就算是我们处在工业化之前的0.5版本,也可以将劳动效率提高到现在不可想象的高度。不见得需要追求那些现在很难达到的生产和管理技术,这是我们需要深思的地方。
再接下来的痛点是信息化与供应链管理。
现在我们行业已经有人投入大量的资金做产品开发,干法的墙面,干法的地面,一次性的吊顶,成品的卫生间。但是我非常关心一个问题,请问你准备怎么来实施你的生产和供应链管理?所有人都沉默了。这个问题我们要再一次向服务行业,向制造业学习,这是一个巨大的工程。
上个世纪60年代,沃尔玛就已经投入了巨资来研发他们的供应链管理系统,后来甚至有了自己的卫星,在全球范围内调度他们的货运,调度他们的资金,调度他们的种种管理要素。我们整个行业有多少家在这个方面投入了钱?或者是想投入钱,但是真正的困惑是自己其实不知道自己要开发什么东西呢?
我本人是一个计算机爱好者,到现在为止还很后悔当年没有学习计算机,而是学了土木,我每天花很多时间在研发计算机系统上,有时候居然自己还写一点很小的程序。今年我们公司计划加大投入,开发自己的管理系统,这个系统从09年开始到现在,已经开发了9年了,但是离我们的目标还差得很远。发现想花钱花不出去,有很多方面的原因,一个原因是这个行业里面自己的思维逻辑是缺乏的,我们的业务系统还没有发展到那么复杂的程度,我们不知道将来该如何管理自己的公司,怎么跟多个公司之间进行协作,怎么样将我们的信息传递给其他制造业,如果发生变更的时候该如何管理?这些都是非常复杂的问题。整个行业里面到现在为止,我几乎可以肯定地说,有关信息化的建设,远远没有达到能够支撑我们面对多项目管理的复杂管理问题,我们没有到那个程度。
讲了这么多还是要回到最基础的部分,加强自己的管理。有一篇文章叫做“基础管理,大有潜力可挖”,是中国管理科学研究院终身研究员廖代月所写,是十几年前我偶然看到的,觉得写得实在是太好了,我自己逐字打印下来,在我们公司里面常年推广学习,对我们的人说,你们来读读这篇文章,要不断的学习,至今已经学了十几年
总结:一、研发、产品、供应链做好标准化
二、工艺技术持续改进
三、利用信息化(装修ERP)推动标准化、提升效率